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2019 대한민국 재테크 트렌드
- 저자
- 조선일보 경제부
- 출판사
- 모멘텀
- 출판일
- 2019-03-11
- 등록일
- 2019-07-17
- 파일포맷
- EPUB
- 파일크기
- 0
- 공급사
- 북큐브
- 지원기기
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책소개
2019년을 시작하는 투자자들의 마음은 무척 불안하다. 2018년 초 3,000선을 넘을 것이라는 기대를 한 몸에 받던 주가는 급기야 2,000선이 무너지는 롤러코스터를 탔고, 부동산시장은 8.2대책과 9.13조치를 겪으며 투자 전망이 불투명하다. 더불어 세계 경제는 미·중 무역분쟁의 여파로 투자 시장과 실물 경제가 요동치면서 불확실성이 계속 커지고 있다. 저성장, 저소비가 고착화 된 2019년 재테크 시장에서 우리는 무엇을 선택하고 어디에 집중해야 할까?
부동산·주식·채권 등 자산 운용 전략을 다시 세워야 하는 투자자의 고민을 풀어주기 위해 각 분야 전문가들이 해결사로 나섰다. 해마다 국내외 재테크 전문가들의 재테크 노하우와 전망을 소개해온 ‘조선일보 재테크 시리즈’의 신작 《2019년 대한민국 재테크 트렌드(모멘텀 刊)》에는 불안 요인이 급증한 상황 속에서 어떤 재테크 전략을 세워야 하는지, 무엇을 경계하고 주목해야 하는지가 담겨 있다.
악재 겹친 2019년, 어디에 투자해야 하는가?
2019년을 시작하는 투자자들의 마음은 무척 불안하다. 2018년 초 3,000선을 넘을 것이라는 기대를 한 몸에 받던 주가는 급기야 2,000선이 무너지는 롤러코스터를 탔고, 부동산시장은 8.2대책과 9.13조치를 겪으며 투자 전망이 불투명하다. 더불어 세계 경제는 미·중 무역분쟁의 여파로 투자 시장과 실물 경제가 요동치면서 불확실성이 계속 커지고 있다. 저성장, 저소비가 고착화 된 2019년 재테크 시장에서 우리는 무엇을 선택하고 어디에 집중해야 할까?
해마다 국내외 전문가들의 재테크 노하우와 전망을 소개해온 ‘조선일보 재테크 시리즈’의 신작 《2019년 대한민국 재테크 트렌드(모멘텀 刊)》에는 경제 전반에 불안 요인이 급증한 현재 상황에서 어떤 전략을 세워야 하는지, 무엇을 경계하고 주목해야 하는지가 담겨 있다. 부동산·주식·채권 등 각 분야에서 자산 운용 전략을 다시 세워야 하는 투자자의 고민을 풀어주기 위해 각 분야 대한민국 최고 전문가 17명이 해결사로 나섰다.
강도 높은 9.13대책은 2018년 부동산 시장의 핫이슈였다. 종전과는 다른 강력한 규제 속에서 어떤 기회를 잡아야 할지 많은 사람이 혼란에 빠졌다. 각종 분석과 예측이 쏟아지는 가운데 이 책에 9.13대책이 2019년 시장에 어떤 영향을 미칠지, 내 집을 장만할 수 있는 최고의 기회가 정말 올지, 그럼에도 불구하고 부동산 불패 신화가 계속 이어질지에 대한 대답을 상세히 담아냈다.
오랜 시간 부동산시장을 분석하고 전망해온 전문가들은 9.13대책으로 인한 시장 변화를 2가지로 꼽았다. 하나는 기존의 논리가 통하지 않는 시장이라는 점이다. 특히 채상욱 하나금융투자 연구위원은 이전에는 투자자들이 단지 규모나 입주년도, 면적, 층고, 평면, 입지 등 각자 중요하게 생각하는 상품성을 중심으로 구매를 결정했는데 이제는 인위적인 시장 통제로 투자 수요가 ‘전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하인 주택’으로 기계적으로 집중됐다고 밝혔다. 나머지 하나는 바뀐 청약제도로 무주택자가 청약 시장에서 더 많은 기회를 잡을 수 있다는 점이다. 이광수 미래에셋 수석연구위원은 청약 경쟁률은 시장 상황에 따라 변동성이 크다는 점을 강조하며 정부 정책으로 부동산시장이 계속 위축되면 청약 경쟁률도 의미 있게 떨어질 것이라고 전망한다. 이 연구위원은 ‘로또 분양’, ‘로또 청약’이라는 말에 현혹되지도, 조급해하지도 말고 자신이 꼭 원하는 곳이 나올 때까지 기다리는 전략이 필요하다고 조언한다.
부동산·주식·채권에서 해외투자·세금·노후설계까지
2019년 반드시 알아야 할 재테크 전략
여의도를 대표하는 부동산 애널리스트인 채상욱 하나금융투자 연구원은 2019년 서울의 주택시장 가격은 9.13대책의 영향으로 약세를 나타낼 가능성이 높다고 강조한다. 특히 내년 서울 집값은 8퍼센트 하락할 것이라고 전망한다. 더불어 앞으로는 서울의 대형 평수 아파트가 귀해질 것이며 서울에서 단 2퍼센트에 불과한 대형 아파트에 사는 것만으로도 희소 가치가 있다고 조언한다.(1장)
데이터에 기반해 시장을 진단하는 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 2019년 부동산 시장은 조정 또는 하향 안정세 국면이라고 진단하고 최근 3년간 새집 선호 특징이 두드러지게 나타났다고 밝혔다. 하지만 앞으로 2~3년 내에 새집 공급이 턱없이 부족하다는 상황을 설명하며 저렴한 아파트, 재건축이 많이 남아 있는 아파트를 싸다고 매입하는 것이 바람직한 전략인지 신중하게 따져봐야 한다고 강조한다.(2장)
이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 청약할 때 ‘주변 지역과 비교했을 때 땅값이 얼마나 저렴한가‘를 잘 따져봐야 한다고 강조하며 청약 경쟁률, 청약 가점이 떨어지고 있는 새해 청약 전략을 소개한다.(3장)
더불어 고종완 한국자산관리원장은 빠르면 2~3년 후, 늦으면 3~4년 뒤 바닥에서 구매할 대기회가 열릴 것이라 전망하며 시장이 굉장히 힘들어 질 수 있다는 것을 예측하고 준비할 것을 조언한다. 특히 강남 일변도로만 생각하지 말고 강북지역, 특히 한강변과 도시재생지역을 주목할 것을 강조하고 서울을 비롯한 경기권의 슈퍼부동산 리스트를 공개한다.(5장)
업계 최고의 실력을 인정받는 강남 스타 PB인 김유선(우리은행 학동역지점 부지점장), 오인아(한국씨티은행 반포센터 PB팀장), 임은순(KB국민은행 압구정PB센터 팀장)은 ‘1억 원 이렇게 굴리겠다’를 주제로 다양한 이야기를 풀어놓는다. 세 사람 모두 2019년 시장을 어둡게 전망하며 상반기까지는 변동성 구간이 클 것이므로 주의해야 한다고 밝힌다. 하지만 불황기에도 돈이 불어나는 자산이 있다는 점을 강조하며 주식 비중은 낮추고 채권 비중을 높이는 보수적인 전략을 추천한다. 또한 자신만의 투자팁을 공개하고 유망 펀드를 비롯한 개별 상품을 꼼꼼히 담은 2019년 투자포트폴리오를 제안한다.(7장)
한편 한 해 평균 수익률 30퍼센트를 기록하고 있는 공모주 시장에서 승승장구 하고 있는 리코자산운용의 이상범 대표는 최근 공모주 시장이 뜨거워진 이유를 분석하고 2019년 주목하는 공모주 TOP5를 공개한다.(8장)
이어서 240억 원 ‘방탄소년단 펀드’를 만든 알렌루트운용 김항기 대표는 우리가 잘 아는 기업에 투자하면 기회는 없다는 점을 강조한다. 특히 지금 같은 경제 성장 둔화기에는 남아도는 자산을 활용해 부가가치를 더하는 기업이 크게 성공한다고 밝히고 클 기업에 투자하는 자신의 전략을 공개한다.(9장)
뿐만 아니라 증권계의 미래학자인 혜안리서치 홍성국 대표는 앞으로 투자할 때 기다리면 오를 것이라는 기대를 접으라고 단호하게 말한다. 경기 사이클이 1~2년으로 짧아진 지금은 무엇보다 자산보유 기간을 줄이는 것이 중요하다고 강조한다.(10장)
그밖에도 글로벌 투자 전문가들이 미중 무역분쟁의 영향과 전망을 분석하여 2019년 투자 방향을 안내한다. 신동준 KB증권 리서치센터 수석전략가는 미중 무역분쟁은 2019년 1분기에 극대화될 것이며 이런 흐름이 당장 쉽게 바뀌지는 않을 것이라 전망한다. 협상 과정을 지켜보며 투자 업종을 선택하는 것이 바람직한 상황이지만 미국 자체를 놓고 보면 성장하는 기업, 성장하는 정책이 모두 미국에 있는 만큼 주가가 오르내리더라도 미국 경제가 침체에 빠지거나, 망가지거나, 마이너스 성장하지는 않을 것이라고 강조한다.(11장)
국가대표 채권투자 전문가 마경환 플랭클린템플턴운용 본부장은 해외채권의 모든 것을 속속들이 알려준다. 특히 채권은 큰 위험 없이 안정적으로 수익을 낼 수 있는 자산임을 밝히며 주가가 폭락할 때 오히려 채권 가격이 오르는 이유를 설명하고 안정적 수익을 얻는 자산 배분 방법을 제안한다.(12장)
세무사와 세무공무원을 가르치는 양도소득세 전문가인 안수남 세무법인 다솔 대표는 세금 폭탄을 맞은 실제 사례들을 통해 현행법을 적절히 활용해 절세하라고 조언한다.(13장) 끝으로 ‘스타 애널리스트’ 출신의 100세 설계 전문가 박진 NH투자증권 100세시대연구소장은 100세 시대 노후에 필요한 자산은 월급처럼 매달 들어오는 현금흐름이라고 강조한다. 고령화, 저성장, 저금리 상황에서도 한국 가계는 부동산으로 자산을 구성하는 데 치중하고 있어 우려된다고 하며 금융자산이 총자산의 50퍼센트를 넘어야 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있다고 조언한다.(14장)
1만 원으로 빌딩주인도 되고 유명 화가의 작품을 소유하는 사람들
한발 앞서 시장을 이끌어가는 전문가들이 공개하는 새로운 투자 트렌드
이 책에는 새로운 투자 흐름을 안내하는 두 전문가가 등장한다. 그들은 시장의 불확실성에 불안을 느끼는 투자자들을 위해 중수익, 중위험의 투자처를 소개하고 전망을 나눈다.
먼저 저금리, 고령화 사회의 새로운 투자처로 떠오르고 있는 리츠다. 리츠는 미국이나 일본에서는 은퇴 자금을 운용하는 사람들이 적극 활용하는 부동산투자법이다. 2018년 신한알파리츠를 런칭하고 현재까지 안정적인 수익을 내고 있는 남궁훈 신한리츠운용 대표이사가 리츠의 개념과 원리를 설명한다. 특히 대형 부동산에 투자하기 원했지만 목돈 마련이 힘들었거나, 임대 관리에 부담을 느낀 경우에는 리츠가 대안이 될 수 있다며 새로운 투자 방향을 제시한다.(6장)
미술품 온라인 공동구매를 추진해 한 달 만에 수익률 22퍼센트를 올린 김재욱 열매컴퍼니 대표는 부자들의 전유물로 여겨지던 미술품 투자 방법을 소개한다. 미술품은 감가상각이 일어나지 않는다는 점, 주식이나 채권과의 상관관계가 낮아 투자포트폴리오를 구성하는 데 안정성을 추구할 수 있다는 점, 주식에 비해 수익률이 높다는 점을 투자 매력으로 꼽는다. 특히 누구나 미술품에 쉽게 접근해 투자할 수 있는 방법을 소개하는 데, 바로 블록체인 기술을 이용해 작품을 공동 구매하고 100만 원 단위로 소유권을 분할하는 온라인 투자 방식이다. 이를 통해 정보가 적은 개인도 소액으로 수익성과 환금성이 높은 유명 작품을 소유하고 수익을 얻을 수 있다고 설명한다.(15장)
책 속에서
아무리 입지, 상품성, 커뮤니티가 좋고 대단지인 신축 건물일지라도 특정 구역에 속하지 않으면 가격이 추풍낙엽처럼 떨어집니다. 반대로 입지와 상품성이 떨어져도 특정 구역에 속해 투자수요가 몰리면 가격이 이유 없이 상승합니다. 9.13조치 이후 시장 분절화가 더 강해졌고 이런 경향은 2019년 더 심해질 것입니다.(20쪽)
서울시는 1인당 주거 면적이 전국에서 가장 좁고 대형 평형은 강남과 강북을 불문하고 가장 희소성이 높습니다. 그러므로 실수요자이면서 청약을 넣을 생각이라면 대형을 권합니다. 주택구매에서 분명 대형 평형이 유리한 시대가 올 겁니다. 강북지역은 98퍼센트가 85제곱미터 이하인데 더 높은 가치를 주고 2퍼센트를 사려는 사람이 늘어나면 시장이 재편될 가능성이 있습니다.(22쪽)
2019년 4월 말 이후 다주택자가 물량을 내놓으면서 하락세가 가속화할 것이라고 생각합니다. 구체적으로 말해 서울시 부동산은 2019년 약 8퍼센트 하락할 것으로 보입니다. 그것도 상반기보다 하반기의 하락폭이 클 것입니다. 4월 말에 공시가액을 보고 나서 팔려는 매도자가 있을 것이기 때문입니다.(34쪽)
우리는 향후 2?3년 내에 새집 공급이 턱없이 부족하리라는 것을 인지해야 합니다. 동시에 저렴한 아파트, 재건축이 많이 남아 있는 아파트를 싸다고 매입하는 것이 바람직한 전략인지 신중하게 따져봐야 합니다. 부동산시장의 향후 추세를 좌우하는 가장 중요한 요인은 ‘공급‘입니다. 사람들이 많이 사는 곳에 제때 공급이 이뤄지는가만 보면 됩니다.(44쪽)
직접 거주할 게 아니면 청약하지 마십시오. 어떤 사람은 청약을 넣으면서 ‘이 가격에서 더 떨어지지는 않겠지‘ 합니다. 한데 투자 관점에서 가장 좋지 않은 것은 바로 변화가 없는 겁니다. 오르지도 않고 떨어지지도 않으면 속이 터집니다. 그런데 새 아파트가 그럴 확률이 가장 높습니다.
이제 새 아파트를 받으면 최소 3년 이상 거주해야 하고 5년 이상 보유해야 합니다. 보유기간, 거주기간, 불확실성 등을 감안해 ‘난 꼭 여기에 살아야 해‘ 하는 경우가 아니면 청약에 그리 의미 있게 접근할 필요가 없습니다. 특히 구주택, 오래된 아파트의 가격 변동성이 커지고 하방으로 갈수록 새 아파트에 탄력 있게 접근해야 합니다. (76쪽)
이제부터 부동산시장은 쪼개서 봐야 합니다. 아파트의 생애주기에서 분양시장은 탄생기에 해당합니다. 탄생하고 2?3년 후의 입주시장은 신규 주택이고 그다음은 재고주택시장으로 넘어갑니다. 재고주택시장으로 넘어갈 경우 입주 5년 이내는 젊은 주택, 입주 6?10년은 중년 주택, 입주 10년 초과는 고령 주택으로 분류합니다. 그러니까 분양시장, 입주시장, 재고주택시장으로 구분해서 살펴봐야 기회를 찾을 수 있습니다. 전체나 평균을 따지지 말고 나누면 새로운 시야가 열립니다. (94쪽)
2019년부터는 시장의 판을 깔아놓고 그다음에 개발호재를 봐야 합니다. 예를 들어 의정부는 7호선, 기흥구는 GTX와 인덕원선이 있습니다. 안산 단원구에는 초지역에 KTX가 예정되어 있지요. 안산중앙역에도 신안산선이 개통되고 시흥도 월곶판교선이 지나갑니다. 지난 호황기 때와 달리 앞으로는 ‘시장흐름‘을 본 다음 이런 개발호재를 살펴보십시오. (110쪽)
무엇보다 5호선 연장선에 주목하십시오. 연구보고서가 검증한 바로는 관련 지역 집값이 15?30퍼센트 오를 전망입니다. 2019년 개통하는 수인선3단계도 집값에 영향을 줄 겁니다. 실수요자라면 이런 지역 중에서 서울과의 교통접근성이 좋은 곳에 관심을 기울여야 합니다.
서울은 앞으로 30군데에 변화가 올 전망인데 주로 강북지역에 개발호재가 있습니다. 특히 한강변, 도시재생사업, 경전철, 신분당선 연장선, GTX A?B?C 노선, SRT 등에 주목하고 3기 신도시 중에서도 강남 효과를 볼 수 있는 곳을 노려야 합니다. (113쪽)
리츠에는 어떤 사람이 투자해야 할까요? 기본적으로 단타, 더블, 데이트레이딩을 좋아하는 사람에게는 리츠 상품을 권하지 않습니다. 그보다는 장기적으로 은행이자를 받는 데 지친 사람들에게 권합니다. 부동산을 사고 싶은데 관리하기는 싫은 사람은 리츠를 이용하는 것이 좋습니다. (155쪽)
주목해야 할 것은 외화정기예금인데 증권사에는 보통 7?8퍼센트의 고수익을 원하는 고객이 찾아가지만 은행에는 원금과 예금자를 보호해주는 좋은 정기예금 상품이 있습니다. 외화정기예금으로는 달러 정기예금과 위안화 정기예금을 추천합니다. 2018년 말 현재 원화 정기예금 금리가 약 2퍼센트 수준인데 달러 정기예금은 2.65퍼센트, 위안화 정기예금은 2.7퍼센트 정도입니다. 제가 볼 때 2019년에 좋은 시장은 1분기?2분기에는 달러, 3분기?4분기에는 위안화일 것이라고 생각합니다.(180쪽)
성장시대에 가장 싼 원가는 인건비였습니다. 당시 돈과 땅을 쥐고 있던 사람은 저렴한 인건비로 사람들을 고용해 재벌이 되었지요. 이제는 원가가 정반대로 변했습니다. 지금은 사람이 가장 귀하고 상대적으로 돈과 땅은 남아돕니다. 그러므로 돈과 땅, 건축물을 원가로 사용해 돈을 버는 기업을 찾아내야 합니다.(217쪽)
지금은 전 세계적으로 어느 국가도 성장 드라이버가 되어 성장하기 어렵습니다. 오히려 각국 성장률이 계속 빠질 수밖에 없는 경제구조입니다. 이럴 때 우리가 잘 아는 기업에 투자하면 기회는 별로 없습니다. 그렇지만 그 와중에도 새로운 기업은 등장하고 특히 세상의 변화를 활용해 대박을 터뜨리는 기업이 있습니다. 그중 남아도는 자산을 이용해 부가가치를 내는 기업이 각광받을 확률이 높습니다. 세상의 변화와 함께 그 흐름을 타는 기업을 눈여겨 보십시오. (227쪽)
눈을 감으면 여러분의 머릿속에서 금리의 큰 그림이 그려져야 합니다. 만약 그림이 그려지지 않는다면 섣불리 투자에 나서지 마십시오. 금리는 모든 것을 보여줍니다. 2018년 10월 한국은 주식과 금리가 요동을 쳤습니다. 그때 금리가 오르면서 주가가 떨어졌고 그다음에 지방의 아파트 가격이 떨어졌지요. 이어 서울 변두리 지역 아파트 가격이 떨어지더니 강북, 강남까지 떨어졌습니다. 그 출발은 바로 금리입니다. 결국 재테크 기술 중에서 핵심은 금리를 잘 알고 그것을 어느 정도 예측하는 일입니다.(243쪽)
지금 성장하는 나라를 꼽을 때 대표국가는 의외로 미국입니다. 성장하는 기업, 성장하는 정책이 모두 미국에 있기 때문입니다. 소위 4차 산업혁명과 관련된 기업은 죄다 미국에 있습니다.(275쪽)
중국경제는 아마 2019년 2분기면 거의 저점 부근으로 내려갈 겁니다 그때미국은 오히려 막 내려오기 시작하는 초창기라 주식을 살 용기를 내기 어렵지만, 중국주식은 물론 중국과 관계가 깊은 한국주식은 담아야 하는 타이밍입니다.(280쪽)
달러와 채권은 속성이 같습니다. 경기 하락기에 달러와 채권은 가격이 올라갑니다. 따라서 만약 달러를 경기 하락 대비용으로 투자다면 매일매일 환율의 움직임에 신경 쓸 필요는 없습니다. 문제는 내가 들고 있는 대다수 자산이 밀려 내려올 때 버텨주는 것이 필요하다는 점인데, 이를 위해 채권투자를 해야 합니다.
다른 투자자들은 경기 하락으로 투자손실을 기록할 때 국채에 투자해 우수한 수익을 기록하고, 이후 경기저점에서는 주식이 아닌 하이일드 채권에 투자해야 합니다. 채권투자자에게는 경기 침체가 심할수록 투자기회와 과실이 커지게 됩니다. 즉 경기 침체가 커질수록 국채투자자의 수익이 커지고, 경기 침체가 심할수록 경기저점에 하이일드 채권에 투자하면 투자성과가 커집니다. 경기저점에 주식보다 하이일드 채권을 추천하는 것은 하이일드 채권이 주식보다 선행하기 때문입니다. 이 방식은 지금이 아니라 앞으로 4?5년간의 투자 방법입니다.(323~324쪽)
흔히 자산관리와 재테크를 동일시하는데 여기에는 엄연한 차이가 있습니다. 재테크는 내가 얼마만큼 벌어야겠다는 목표가 없고 그냥 많이 벌기를 바라는 겁니다. 여윳돈이 있는 사람이 ‘그 돈 없어져도 괜찮아‘ 하는 자세로 자산을 증식하는 방법이 재테크입니다. 자산관리는 어떻게 지출할 것인가로 시작해 매달 현금이 꾸준히 들어오도록 구조를 만드는 것입니다.(361쪽)
100세시대 노후에 필요한 자산은 월급처럼 나오는 현금흐름입니다. 안타깝게도 한국 가계의 자산구성을 보면 부동산에 너무 많이 치중하고 있습니다. 사실 은퇴하면 생활비가 떨어지는 상황도 가정해야 합니다. 10억 원짜리 집에 앉아 있어도 생활비가 나오지 않으면 굶어야 합니다. 내가 소유한 부동산이 적정한지 아닌지는 부동산을 처분하지 않고도 생활비를 충당할 수 있는 현금흐름(수입원)이 있다면 적정한 겁니다. 반면 생활비를 해결하지 못한다면 현재 부동산을 과다하게 보유하고 있는 것이므로 부동산 축소를 고민해봐야 합니다.(365쪽)
미술품은 감가상각이 일어나지 않습니다. 시간이 지난다고 모든 작품이 가치가 오르는 것은 아니지만 자동차처럼 연식이 오래되었다고 가격이 떨어지는 것도 아닙니다. 여기에다 작가가 세상을 떠나면 희소성 가치가 높아집니다.(378쪽)
최근 김환기 작가와 이중섭 작가의 작품을 공동구매했는데 김환기 작가의 작품은 7분, 이중섭 작가 작품도 3분 만에 마감되었습니다. 김환기 작가의 〈산월〉은 4,500만 원에 공동구매하고 한 달만에 5,500만 원에 재판매해 수익률 22퍼센트를 올렸지요. 이 수익률은 블록체인에 기록된 공동소유권자에게 똑같이 나눠줍니다. 이것은 개개인이 미술품에 쉽게 접근해 투자할 수 있는 방법입니다.(395쪽)
